✅ 2025 전세 사기 예방법: 확정일자, 전세보증보험, 등기부등본 보는 법까지

“보증금 수천만 원 날릴 뻔했어요...”
“계약 전에 등기부등본을 봐야 한다는데, 뭘 봐야 하죠?”
“확정일자랑 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?”

📌 최근 몇 년간 전세 사기 피해 사례가 전국적으로 확산되며,
전세 계약을 앞두고 불안감을 느끼는 세입자들이 늘고 있습니다.
2025년 현재도 여전히 갭투자, 깡통전세, 이중계약 등 다양한 수법이 존재하기 때문에,
전세 계약 전 반드시 알아야 할 전세 사기 예방법을 정리해드립니다.


✅ 1. 전세계약 전 반드시 해야 할 3가지 확인

① 등기부등본 확인
가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다.
등기부등본에는 그 집의 소유자, 근저당 설정 여부, 가압류 등 법적 권리관계가 적혀 있습니다.

  • 소유자 이름이 계약자와 동일한지 반드시 확인

  • 근저당이 잡혀 있다면 보증금보다 적은지 확인

  • 전세권, 가압류, 압류 등 법적 제한이 없는지 체크

💡 등기부등본은 정부24 또는 부동산 앱에서도 확인 가능합니다.


② 전입신고 + 확정일자
전세 계약 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다.
즉, 집주인이 파산하거나 경매가 진행되어도 보증금을 일부 우선 돌려받을 수 있게 되는 법적 장치입니다.

  • 전입신고는 동주민센터 또는 모바일 정부24 앱에서 가능

  • 확정일자는 주민센터 방문 시 계약서에 도장을 받으면 됩니다


③ 전세보증금 반환보증 가입
이 제도는 보증금을 돌려받지 못할 경우 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이
대신 보증금을 지급해주는 안전장치입니다.

  • 가입 조건: 전세보증금 7억 원 이하 (수도권 기준), 등기부등본 이상 무

  • 보증료: 연 0.128~0.154% 수준 (예: 1억 보증금 기준 약 12만 원/년)

  • 가입처: HUG 홈페이지, 은행, 부동산 중개업소 등


✅ 2. 전세 사기 유형별 예방법

▶ 깡통전세
매매가보다 전세보증금이 더 높은 경우를 말합니다.
주로 신축 빌라, 다가구 주택 등에서 발생하며, 전세보증금을 돌려받지 못하는 대표적 사례입니다.

예방방법:

  • 주변 실거래가 비교 필수

  • 등기부등본 확인해 잔여 담보 가치가 있는지 체크

  • 전세보증보험 필수 가입

▶ 이중계약 / 명의도용
집주인이 아닌 사람이 임대차계약을 하거나,
한 집에 여러 세입자와 전세계약을 하는 경우입니다.

예방방법:

  • 임대인 신분증 대조 및 공인중개사 등록 여부 확인

  • 계약 전 반드시 등기부등본 최신본 확인

  • 집주인 본인 명의 계좌로 입금

▶ 사망한 집주인 명의 계약
집주인이 이미 사망했거나, 상속절차가 마무리되지 않은 집을 계약하는 경우
계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

예방방법:

  • 계약 전 등기부등본에서 소유자 사망 여부 및 상속이전 확인

  • 상속인이 복수인 경우, 전원 동의 필요


✅ 3. 실제 계약 시 체크리스트

아래 항목을 계약 전 또는 당일 반드시 확인하세요.

  1. 등기부등본 최신본 열람 (계약 직전 기준)

  2. 집주인 신분증 확인 및 실제 소유자 여부 대조

  3. 중개사 등록번호 확인 (공인중개사사무소 인증패)

  4. 보증금이 매매가 대비 70% 이내인지 확인

  5. 전입신고 예정일 확인 및 확정일자 등록 계획

  6. 전세보증보험 가입 여부 확인 (혹은 가입 예정)

이 6가지를 체크하면 전세 사기 확률은 현저히 낮아집니다.


✅ 4. 피해를 입었다면? 구제 방법

만약 전세 사기 피해를 입었다면, 즉시 다음 절차를 따르세요.

  1. 법률구조공단(132) 또는 주거복지센터 상담 신청

  2. 법적 조치(임차권 등기명령, 소송 등) 진행

  3. 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보증사에 즉시 청구

  4. 사기혐의가 명확할 경우 경찰 신고 및 고소장 접수

2025년 기준으로는 국토부와 서울시 등 지자체에서
전세피해자를 위한 특별 주거지원·임대주택 제공 등의 정책도 시행되고 있습니다.


✅ 마무리 요약

전세 사기를 피하기 위한 핵심은 다음 3가지입니다.

  • 확실하게 확인하고 계약하기 (등기부등본, 신분 확인)

  • 전입신고 + 확정일자로 법적 권리 확보

  • 전세보증보험 가입으로 금전적 피해 예방

2025년에도 여전히 부동산 사기는 진화하고 있습니다.
그러나 세입자 본인이 기본적인 절차만 잘 지켜도 대부분의 피해는 예방 가능합니다.

📌 “보증금 수천만 원, 1시간만 투자하면 지킬 수 있습니다.”
계약 전에 이 글을 체크리스트 삼아 확인하세요!